Всё что нужно знать перед ипотекой
Простым языком объясняем термины, нюансы и подводные камни — чтобы вы приняли осознанное решение.
ГЭСВ — Годовая эффективная ставка вознаграждения
ГЭСВ показывает реальную стоимость кредита с учётом всех комиссий, страховок и платежей. Всегда выше номинальной ставки. Именно по ГЭСВ нужно сравнивать программы разных банков — это честный показатель.
📊 Пример
Ставка 18.5%, но с учётом страховки и комиссий ГЭСВ составит 23.6%. Переплата будет считаться именно от ГЭСВ.
💡 Совет
Всегда смотрите на ГЭСВ, а не на рекламную ставку — банки часто показывают минимальную ставку крупным шрифтом.
Аннуитетный платёж
Фиксированный ежемесячный платёж на весь срок кредита. Сумма не меняется — удобно планировать бюджет. В начале большая часть платежа идёт на погашение процентов, в конце — на основной долг.
📊 Пример
Кредит 10 млн на 10 лет под 18.5% → каждый месяц платите ~183 417 ₸ весь срок.
💡 Совет
Большинство ипотек в Казахстане аннуитетные. Если хотите меньше переплатить — делайте досрочное погашение в первые годы.
Дифференцированный платёж
Платёж уменьшается каждый месяц. Основной долг делится на равные части, проценты начисляются на остаток. В начале платёж высокий, к концу — минимальный. Общая переплата меньше чем при аннуитете.
📊 Пример
Кредит 10 млн на 10 лет: первый платёж ~237 000 ₸, последний ~85 000 ₸.
💡 Совет
Выгоднее аннуитета по переплате, но требует большего дохода в начале срока для одобрения банком.
Досрочное погашение
Право выплатить кредит раньше срока — полностью или частично. При частичном погашении можно либо уменьшить ежемесячный платёж, либо сократить срок кредита. Сокращение срока выгоднее — меньше переплата.
📊 Пример
Внесли 1 млн сверх графика → можно снизить платёж с 183 000 до 164 000 ₸ или сократить срок на 14 месяцев.
💡 Совет
Досрочное погашение в первые 3 года даёт максимальную экономию — именно тогда большая часть платежа идёт на проценты.
Первичный рынок
Квартира в новостройке — покупается у застройщика впервые. Юридически чистая история, современные планировки, но часто нужно ждать сдачи дома. Многие льготные программы работают только на первичке.
📊 Пример
Программа '7-20-25' доступна только на первичном рынке у аккредитованных застройщиков.
💡 Совет
Проверьте аккредитацию застройщика в банке перед покупкой — не все новостройки принимаются в залог.
Вторичный рынок
Готовая квартира у предыдущего владельца. Можно въехать сразу, видна реальная планировка и соседи. Банк проверяет юридическую историю — наличие обременений, долгов, незаконных перепланировок.
📊 Пример
Покупаете квартиру у собственника → банк заказывает оценку и проверяет историю права собственности.
💡 Совет
Обязательно закажите выписку из ЕГРН и проверьте нет ли обременений, арестов или долгов по коммуналке.
Чистовая отделка
Квартира сдаётся полностью готовой к проживанию: ровные стены, финишное покрытие пола, сантехника, межкомнатные двери, разводка электрики с розетками. Можно въезжать сразу после покупки мебели.
📊 Пример
Чистовая отделка: ламинат или плитка на полу, крашеные или оклеенные обоями стены, установленная сантехника.
💡 Совет
Уточняйте у застройщика что именно входит в 'чистовую отделку' — стандарты у всех разные.
Черновая отделка
Квартира со стяжкой пола, оштукатуренными стенами и базовой разводкой коммуникаций. Нужен ремонт перед заселением. Дешевле чистовой, но требует дополнительных вложений 3-7 млн ₸.
📊 Пример
Черновая отделка: бетонный пол, голый кирпич или штукатурка, трубы без сантехники, провода без розеток.
💡 Совет
Закладывайте бюджет на ремонт заранее — в среднем 40-70 тыс ₸ за кв.м для бюджетного ремонта.
Без отделки (предчистовая)
Голые стены и перекрытия, только внешние стены и окна. Максимальная свобода для ремонта под себя, минимальная цена. Требует полного ремонта с нуля — самый затратный вариант.
📊 Пример
Стоимость ремонта без отделки: от 80-120 тыс ₸ за кв.м с материалами и работой.
💡 Совет
Не занижайте бюджет на ремонт — недоделанный ремонт обходится дороже переделки.
Первоначальный взнос
Сумма которую вы платите из своих денег при покупке. Остаток берёте в кредит. Минимальный взнос по большинству программ — 20%. Чем больше взнос — тем меньше кредит и переплата.
📊 Пример
Квартира 30 млн, взнос 20% = 6 млн своих денег, кредит 24 млн ₸.
💡 Совет
Взнос 30-40% значительно снижает риск отказа и может дать лучшую ставку.
Подтверждение дохода
Банк требует доказательство официального дохода — справку с работы, выписку из пенсионного фонда или налоговую декларацию для ИП. Доход должен быть в 2.5-3 раза больше ежемесячного платежа.
📊 Пример
Платёж 150 000 ₸ → нужен официальный доход от 375 000 ₸ в месяц.
💡 Совет
Выписка из ЕНПФ за 6-12 месяцев — самый надёжный документ для подтверждения дохода.
Кредитная история
База данных всех ваших кредитов, просрочек и платежей. Банк проверяет её при каждой заявке. Просрочки более 30 дней серьёзно снижают шансы на одобрение. Хранится 10 лет.
📊 Пример
Просрочка 2 месяца по потребкредиту 3 года назад может стать причиной отказа в ипотеке сегодня.
💡 Совет
Проверьте свою кредитную историю на сайте ПКБ или ГКБ до подачи заявки — лучше знать заранее.
Аккредитация застройщика
Проверка банком надёжности застройщика. Банк выдаёт ипотеку только на квартиры в домах от аккредитованных застройщиков. Список аккредитованных объектов есть на сайте каждого банка.
📊 Пример
Понравился ЖК → сначала проверьте аккредитован ли он в том банке где хотите брать ипотеку.
💡 Совет
Аккредитация в нескольких банках — признак надёжности застройщика.
Страхование залога
Обязательное страхование квартиры от пожара, затопления и других рисков. Оплачивается ежегодно. Стоимость — 0.1-0.3% от стоимости квартиры в год. При отказе банк может повысить ставку.
📊 Пример
Квартира 25 млн → страховка ~25 000-75 000 ₸ в год.
💡 Совет
Страховую компанию можно выбрать самостоятельно — не обязательно ту что предлагает банк.
Страхование жизни
Необязательное но часто навязываемое страхование. Защищает банк если заёмщик умрёт или получит инвалидность. Стоимость 0.3-0.8% от суммы кредита в год. При отказе банк обычно повышает ставку на 1-2%.
📊 Пример
Кредит 20 млн → страховка жизни ~60 000-160 000 ₸ в год.
💡 Совет
Посчитайте что выгоднее — заплатить за страховку или согласиться на повышенную ставку.
Оценка недвижимости
Независимая оценка рыночной стоимости квартиры — банк выдаёт кредит от оценочной стоимости, а не от цены в договоре. Если оценка ниже цены — нужно больший взнос. Стоит 20-50 тыс ₸.
📊 Пример
Квартира 30 млн, оценщик оценил в 27 млн → банк выдаст максимум 80% от 27 млн = 21.6 млн.
💡 Совет
Можно выбрать оценщика из списка аккредитованных банком — обычно 3-5 компаний на выбор.
Готовы подобрать ипотеку?
Теперь вы знаете все термины — наш ИИ поможет найти лучший вариант
Подобрать ипотеку →